시세 12억인 부동산은 양도소득세를 얼마나 낼까? 1탄 (feat. 양도소득세 과세구조)

서울의 평균 집값이 8억을 넘었다. 더 정확하게 말하자면, 3.3제곱미터당 4321만원이다. (출처 : 2022. 1분기 기준 / 부동산 114)

오늘은 서울에 집을 소유하고 계신 행운을 가진 분들을 위해, 양도소득세를 고민하고 있는 사람들을 위해 양도소득세에 대한 이야기를 담아보고자 한다. (시세 12억원의 부동산을 가진 분의 양도소득세 실질세액이 얼마인지 궁금하다면, 2탄을 참조하시길)

양도소득세를 계산하기 위해선, 기본적으로 파악해야할 부분들은 다음과 같다.

1. 보유 주택 수 (1주택자/2주택자/3주택 이상)
2. 양도가액 / 취득가액
3. 보유 기간
4. 실거주 여부 

 

가장 먼저 본인의 주택 수에 따라서 양도소득세가 확연히 달라진다. 1세대 1주택 비과세에 대해서 들어본 적이 있는가? 만약 당신이 1세대 1주택 소유자라면, 일정요건을 충족한다면 세금을 부담하지 않아도 된다. 그 요건에 대해서 살펴보자. 

1. 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하는 경우
2. 주택 보유기간이 3년 이상인 경우
3. 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정된 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시 지역에 소재하는 주택 : 2년 실거주한 경우
4. 양도가액이 9억원 미만인 경우

위 4가지 요건을 모두 충족한 경우에는 시세차익에 대해 비과세된다. 시세차익에 대해서는 다음과 같이 설명할 수 있다. 먼저 양도소득세 과세구조를 살펴보아야 한다. 어려울 수 있으나, 최대한 쉽게 설명해보도록 하겠다.

양도소득세 과세구조

1. 양도가액과 취득가액 파악 = 양도차익

가장 KEY POINT는 양도소득세는 시세차익을 얻은 부분에 대해서만 과세한다는 것이다. 만약 본인의 아파트가 8억이라고 가정해보자. 그렇다면, 8억 자체의 금액에 대해 과세하는 것이 아니다. 7억에 집을 매수 했는데, 8억에 매도 했다면? 1억에 대한 시세차익만 양도차익으로 과세하는 것이다.

따라서 본인의 취득가액(매수한 금액)과 양도가액(매도한 금액)에 대한 파악이 우선되어야 한다. 그것이 양도차익이다.

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 사람이라면, 양도소득세로 낼 세금이 없다. 그것이 중요한 결론이라 하겠다.

1세대 1주택 비과세 요건을 아쉽게 빗겨나간 사람은 아마도 매매가액이 12억 초과한 사람일 것이다. 이 경우, 고가주택의 요건에 해당되서 양도차익에 대해서 과세를 하게 된다. 물론, 8억 5천만원으로 매매한 사람과 12억 2천만원으로 매매한 사람이 있다고 가정해보자. 전자는 비과세 후자는 시세차익에 대해서 무조건 과세한다고 하면 억울할 수 있다. 따라서 고가주택의 경우, 조정된 양도차익으로 산정된다.

그 내용은 따로 마련하도록 하겠다.

결론은 고가주택을 보유한 1주택자, 2주택자이상의 경우 양도소득세를 내야한다. 그렇다면, 어느 정도 금액이 산정되는지 알아보고 세금을 줄일 수 있는 방법은 무엇이 있는지 살펴보도록 하자. 먼저 첫번째로는 보유기간을 길게 하는 것이다.

장기보유특별공제에 대한 설명

3. 보유기간이 길수록 장기보유특별공제 비율이 높다.

주택임대사업자에게 혜택사항으로 제공할 정도로 '장기보유특별공제'는 막강한 위력을 가진다. 어떤 위력을 가지냐고? 세금 부과되는 금액 자체를 할인해준다. 5억원의 시세차익이 났다면, 장기보유특별공제를 통해 최대 80% 할인가로 세금을 낼 수 있다는 것이다. 장기보유특별공제는 [주택수 + 보유기간] 에 따라 비율이 달라진다. 다음의 표를 보자.

장기보유특별공제 세율

1세대 1주택자의 경우, 보유기간이 길수록 공제비율이 높아진다. 위의 비율은 아래와 같이 적용이 가능하다.

예시 > 양도차익 = 3억원, 4년 3개월 보유한 경우

양도차익 (3억원)   -  장기보유특별공제 ( 3억원 x 32%)  = 양도소득금액 ( 2억 4백만원)

여기에서 양도소득 기본공제 (250만원)을 제외한다.

양도소득 기본공제액 = 250만원

 

최종적으로 2억 150만원이 양도소득 과세표준이다. 과세표준 금액에서 세율만큼 세금을 내게 되는 것이다. 아직, 얼마만큼 세액에 대해서 산출되지 않았다. 적다보니 굉장히 많은 분량이라, 2번에 나눠서 제시하도록 하겠다.