시세 12억인 부동산은 양도소득세를 얼마나 낼까? 2탄 (feat. 세율을 줄이자)

지난 시간에 부동산 양도소득세를 계산하기 위해 먼저 파악해야할 세가지에 대해 살펴보았다. 

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시세 9억인 부동산은 양도소득세를 얼마나 낼까? 1탄 (feat. 양도소득세 과세구조)

 

이번시간에는 연장선상에서 시세 12억인 부동산은 어느정도의 양도소득세가 나오는지 직접 계산해보겠다. 양도차익이 3억원으로 가정했다. 시세 9억이상이기 때문에 고가주택에 적용되는 양도차익 산식을 이용했다고 가정한다.

양도차익 3억원에서 최종적으로 과세되는 금액은 2억 150만원이었다. 그렇다면, 이제 세율에 대해서 살펴볼 차례이다.

2년미만을 보유한 경우

40%이상의 세율(최대 70%일지도...)을 맞게 된다. 즉, 시세차익 3억원(과세표준 2억 150만원)이라면, 8천만원 정도를 세금으로 내야한다.

여담으로 부동산 투자를 망설이는 이유 중에 하나가 양도소득세이다. 하지만, 이익이 실현된 부분에 대해서 과세되는 것이기 때문에 이를 과연 두려워 할 필요가 있을까? 하는 필자의 철없는 생각이다. 이상.  

보유기간은 최소 2년 이상이길 권장한다. 그렇지 않으면 세금 철퇴를 맞는다.

 

2년 이상 보유한 경우

누진세율이 적용이 된다. 양도소득세의 누진세율은 다음과 같다. 

양도소득세 과세표준 및 세율

 

산식이 어려운 분들을 위해서 처음에 제시된 2억 150만원 과세표준에 대해서 세액 계산을 해보겠다.

2억 150만원의 경우 세율이 38%에 해당된다. 이 경우 [ 201,500,000 x 38% - 19,400,000 = 57,170,000 ] 으로 계산된다. 즉, 최종적으로 3억 시세차이분에 대한 세금은 5천만원 정도인 셈이다. 

 

이제 대부분의 양도소득세 계산 구조에 대해 학습해보았으니, CASE 별로 직접 산출을 해보도록 하자.

CASE 01

A씨는 2019년 1월에 아파트를 3억에 구입했다. 올해 2022년에 매도할 계획이며 현재 시세는 8억이다. 현재, 1세대 1주택 요건에 해당되며, 실거주하고 있다.

이 경우에는 심플하다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하며, 양도가액도 9억원 이하이므로 시세대로 양도한다면, 시세차익 5억원에 대한 양도소득세는 비과세이다. 

 

CASE 02

B씨는 2018년 4월에 아파트를 6억에 구입했다. 내년 2023년에 매도할 계획이며, 현재 시세는 13억원이다. 현재 1세대 1주택 요건에 해당되며 실거주하고 있다.

먼저 4가지를 점검해보자.

1. 보유주택 수 -> 1주택자
2. 양도가액 / 취득가액 -> 13억원 예정 / 6억원
3. 보유기간 -> 2023년 4월 매도예정 가정 ) 5년 이상
4. 실거주 여부 -> O

 

그 다음으로는 다음의 산식에 대입만 하면 된다!  다만, 유의할 점은 1주택 고가주택 양도차익을 계산하는 산식이 따로 있다는 점이다. 고가주택 양도차익 계산 산식은 따로 찾아보시길!

양도소득세 계산구조

 

보다 정확한 계산은 세무사를 찾아가보는 걸 추천한다. 7억원의 시세차익이 발생했지만, 실거주자요건을 충족한 사람이라면 3백만원 세금을 납부하는게 전부이다.

세금 때문에 부동산 투자를 망설이고 있는 사람이라면, 적어도 2주택자여야 타격이 크겠다고 하겠다.